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一进一退 港资房企内地布局加速分化

人气:4885    发布时间: 2019-10-28 14:06:52

今年年初以来,新世界、恒基地产、新鸿基地产和恒基地产等许多港资房屋企业增加了在内地市场的投资。

与长江实业相继出售的项目不同,新世界、恒基地产、新鸿基地产和恒基地产等港资房地产企业在内地掀起了抢地风潮。

李嘉诚旗下的长江实业集团是香港最大的房地产开发商之一,该集团已将大连项目转让给融创中国。相反,包括新世界、恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产和九龙仓在内的多家港资住宅企业增加了在内地市场的投资,掀起了征地高潮。这种进与退形成鲜明对比,港资房地产企业在内地的投资策略加速了它们的分化。过去一年,许多香港企业在内地投资复苏的深层原因是什么?

长时40亿将大连项目转让给融创

自2013年出售内地项目以来,李嘉诚的家族企业一直在陆续出售内地资产。

最新消息显示,长江实业已将大连市西岗区的达口子项目以超过40亿元的价格出售给融创中国。对此,长江实业表示,大连西岗区的达口子项目约在六个月前达成销售协议,并在四个多月前签署了实施合同。

该项目于2011年获得,进展缓慢。建设始于2015年。长江说,该项目的长期开发是由于政府延迟交付土地。目前,该项目的一些建筑已接近封顶。

关于资金从内地撤出的问题,这再次引起了公众的热烈反响,长江实业表示,内地是长江实业集团的主要市场。本集团一直在内地寻找上述行业的发展机会,能否实施取决于投资回报。在房地产方面,长江目前在内地有50多个房地产项目,分布在20多个城市。

事实上,在过去的五年里,李嘉诚的家族企业大多在内地市场销售商品,鲜有新商品。

自2013年以来,先后出售了广西、南京、北京、上海和重庆的资产,包括南京国际金融中心、北京太平洋世纪中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会和世纪广场50%的股权。与此同时,李氏家族企业也在剥离香港业务,包括向淡马锡出售60%的香港中央中心、亚洲集装箱码头和24.95%的华生。

李氏家族在内地的资产将被出售或将继续出售。传言仍有一项资产待售。去年年初,有媒体报道称李嘉诚计划以200亿元的价格出售位于重庆市南岸区杨家山区的一座大型商住综合体。当时,该项目公司答复说,许多投资者本来打算与它合作开发该项目,但该公司没有与任何投资者达成协议。

新世界、亨德森等。添加到广州、杭州等地

李氏家族在2013年的资产出售是一个重要的节点。从那以后,包括新世界、中国房屋所有权、恒基地产和瑞安房地产在内的内地资产都有出售。在中国内地的投资也是保守和谨慎的。然而,2018年却是一个转折点,港资房地产公司卷土重来,为内地房地产市场增光添彩,并在2019年获得势头。

2018年5月10日,新鸿基地产获得广州南沙庆生枢纽土地,面积超过37800平方米。事实上,2014年至2017年间,新鸿基在中国内地几乎没有新项目,这也是它在近10年后又在广州出现的原因。那年5月28日,战斗持续了7个多小时。经过336轮竞争,恒隆地产以107.31亿元的总价格赢得杭州白静广场商业用地,地价高达118.5%。当时,业界震惊了。事实上,新鸿基地产、新世界、九龙仓等香港地产企业也参与了竞标。此后,7月5日,瑞安房地产联合太平洋人寿、索德和上海永业以136.1亿元赢得上海新世界商业地产。

这种热度将持续到2019年。今年5月,嘉里建筑以68.14亿元的价格赢得了杭州下城区的一块土地。5月28日,恒基地产以30.2亿元的总价赢得了北京朝阳区孙河地块。升水率为23.3%,新河大厦的单价为每平方米6.9万元,创下新高。9月12日下午,恒基地产和天恒以24.25亿元的总价赢得了三和板块的最后一块住宅用地。2018年前,恒基地产频繁转让资产,2016年先后出售北京和广州项目,2017年将其部分项目转让给富力地产。关于其退出中国内地市场的谣言十分猖獗。

还有一个新世界正在增加中国内地市场。7月30日,新世界发展宣布,新世界发展的一家间接全资子公司在一次公开上市转让中,以97.92亿元的总成本,成功获得杭州一片土地的使用权,用于住宅、商业和公共停车场的开发。当时,该地块的总价格是今年全国最高的。此前,新世界发展还以40.1亿元收购了宁波新世界广场剩余的51%股权。

事实上,几年前,新世界先后出售了内地二、三线城市的项目,并将新世界中国私有化。

低成本土地开发收购

今天港资房地产企业在内地的投资模式已经逐渐形成两种情况。一是李氏家族是主要群体,并继续出售其资产。二是回归内地市场,包括新世界、新鸿基地产、恒基地产、恒隆地产等。,公开拍卖土地或通过并购增加在内地的投资。

从目前大陆房地产市场来看,经过三年的政策调控,房地产市场已经走向稳定,低收入高收入的局面已经一去不复返了。住房企业在经营能力、成本和利润之间的平衡以及建筑质量方面面临挑战。在这种情况下,内地房屋公司在收购土地方面变得谨慎,而香港公司则进行了一系列大规模交易。原因是什么?

通策咨询研究部主任张宏伟认为,从2018年下半年到2020年上半年,整个房地产市场将处于持续下行调整期。港资住宅企业将愿意在这一周期获得更好的项目资产,并改变立场,寻求下一轮市场发展机会。油岛市总裁薛熊健表示,当房地产市场繁荣时,内地房地产企业正在大举抢占土地,而香港企业在做出保守决策方面行动迟缓,失去了许多机会。在市场下行周期中,香港企业只有在国内资本放缓扩张时,才有机会充分发挥优势。

更重要的是,与高杠杆、高融资成本的内地住宅企业相比,港资住宅企业具有低负债、低成本的优势。易居集团国际业务总监洪胜奇表示,“香港公司增加内地房地产市场规模的逻辑很简单,资本成本低,持有的资产回报率低,这比内地房地产公司更有利。”他说,香港企业的海外融资成本在3%至4%之间,而内地住宅企业整体的海外融资成本在8%左右。

财务数据显示,2018年恒基地产的实际贷款利率约为2.33%。2018年12月至2019年6月,新世界发展的年融资利率最高为6.25%,最低为2.65%,平均融资利率约为4.3%。2019年上半年,恒隆房地产的平均贷款率为4.8%。与此同时,港资企业大多遵循稳健的财务战略,采用缓慢的营业额发展模式。他们的负债率普遍较低,大多控制在20%以内。

内地住宅企业面临高杠杆、融资渠道紧张、融资成本高、一、二线城市政策严格等问题,使得许多住宅项目,尤其是一些高端住宅项目,地价高、预售价格控制严格、地价空间有限、融资成本高。然而,这对于港资房屋企业来说具有拥有成本的优势,这将使它们有更多时间制造好的产品。

另一个重要原因是内地房地产市场已经进入股票时代,港资住宅企业在产权持有和经营方面具有优势。

薛熊健表示,港资住宅企业具有资金成本低、管理精细的优势。在高周转率项目上,它们不是内地房地产企业的竞争对手,但在市场低迷时期,缓慢的项目和商业地产项目可以充分发挥这一优势。

本期由《新京报》记者段文平撰写